Реновация жилого фонда: добиться одобрения 75% жильцов хрущевок будет очень сложно

Власти решили провести реновацию старого жилого фонда. Зачастую речь будет идти не только об обновлении инженерных сетей и изношенных многоэтажек, но и о сносе домов с отселением их жильцов.Сейчас соответствующий законопроект разрабатывается во властных кабинетах.Разговорам о решении проблем старой застройки, и в частности "хрущевок", уже не один десяток лет.

Проекты постоянно "совершенствуются", но основных идей две – реновация и реконструкция."При реновации ликвидируется/сносится квартал старой застройки, в т.ч. элементы инфраструктуры – коммуникации, междворовые проезды, гаражи, скверы и т.п. – и строится все с "чистого листа" по новому проекту. В целом, это мегазатратно", – рассказывает UBR.ua руководитель департамента оценки группы компаний "Увекон" Светлана Смольникова.При реконструкции речь идет о реализации локальных проектов для каждого дома отдельно.Отсутствие практики реализации таких проектов сопряжено с двумя главными причинами.Первая – юридического характера, а точнее гарантирования прав собственников жилья. Принудительное выселение предусматривается только в случае, если дом аварийный.В остальных случаях прописаны варианты обмена на "равноценное жилье".Согласно трактовке будущего законопроекта, "равноценный объект недвижимого имущества – объект недвижимого имущества, которое предоставляется на замену квартиры и/или нежилого помещения… расположенного в многоквартирном доме, находится в пределах территории населенного пункта, общая и жилищная площадь в нем является не меньше, и главное – рыночная стоимость не меньше, чем стоимость объекта недвижимого имущества, которое высвобождается". Тут могут возникнуть разные трактования, подмечает эксперт."Например, на рынке оценочных услуг уже есть те, кто зарекомендовал себя в умении минимизировать базу налогообложения при сделках купли-продажи жилья. Теперь показатель стоимости может меняться в зависимости от того, кто будет заказчиком оценки – город или (в случае несогласия с результатами оценки) собственник квартиры", – говорит Светлана Смольникова.В ст.18 данного проекта сказано, что определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества будет осуществляется субъектами оценочной деятельности (СОД), в соответствии с требованиями закона "Об оценке имущества…"."СОДы будут определяться органом местного самоуправления, а стоимость предоставления услуг по такой оценке оплачиваться за счет средств местного бюджета. Но алгоритма выбора СОД пока нет", – заметила в беседе с UBR.ua руководитель департамента оценки группы компаний "Увекон".Кроме того, добавляет она, нужно учитывать, что массивы "хрущевок" располагаются и в центральной, и в срединной зонах городов.С одной стороны, стоимость "устаревших стен" минимальная, а вот стоимость земли или т.н. "стоимость месторасположения" очевидно высокая. И этот факт необходимо корректно учитывать при определении рыночной стоимости, подчеркивает эксперт.То есть снова на повестке дня корректность определения рыночной стоимости. Тем более, что проектом предполагается рецензирование отчетов по оценке, да и решение конфликтных ситуаций в суде очень даже реально. Иными словами, процесс согласования может затянуться на годы."Отдельно скажу, что недавно запущенный оценочный сервис ФГИ определяет оценочную (не рыночную) стоимость для налогообложения и для решения данной проблемы не предусмотрен. То есть, выбор СОДа может стать настоящей проблемой, поскольку ответственность исполнителя должна сочетаться с высоким профессионализмом", – заметила нам Смольникова.Еще одна проблема – поиск инвестора (строительство равноценного жилья взамен старому, механизмы финансирования подготовительных работ, разработка проекта по реновации, юридические вопросы по определению истинных собственников среди всех прописанных в квартире), определение правовых отношений на земельный участок и т.д."Скажу, что добиться 75% согласившихся на реновацию будет очень сложно. Пока в законопроекте не будут учтены все эти вопросы, реновация будет выглядеть утопией", – отмечает эксперт.Еще одна ремарка по вопросу оценки устаревшего жилья. Поскольку отчеты по оценке нужны будут для каждого владельца квартиры, соответственно стоимость оценки жилого дома определяется простой арифметикой – количество квартир х 1000 грн (ориентировочная стоимость услуги по оценке квартиры). Полный текст материала читайте на нашем сайте.