25 января едва не стало в Украине днем земреформы: по соответствующему закону должен был определиться Конституционный суд, а Верховная Рада – принять проект, упрощающий госрегистрацию права собственности на участки. Но все пошло не так, как ожидалось, к тому же вмешалась политика. Земельные вопросы В этот день Конституционный суд должен был приступить к рассмотрению дела по представлению о земреформе (Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об условиях оборота земель сельскохозяйственного назначения").
Однако пленарное заседание не состоялось из-за отсутствия кворума, – присутствующих судей (11 человек) недостаточно для принятия решения (нужно минимум 12 человек). Поэтому вопрос был отложен. В Верховной Раде земельные вопросы в этот день решались успешнее, – 249 голосами "за" депутаты приняли в первом чтении законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об уточнении положений относительно совершения нотариальных и регистрационных действий в процессе обретения права на земельные участки". В авторах – председатель профильного парламентского комитета Николай Сольский и другие его соратники по комитету и по фракции "Слуга народа". За время действия земельной реформы, объяснил он, накопились разные вопросы, требующие корректировки. "Земельная реформа наделила многими правами нотариусов – и это правильно, – подчеркнул Сольский. – Объем проверяемой ими информации (подготовка к госрегистрации права собственности на землю) существенный, это занимает время и сильно удорожает сделки, в первую очередь, для небольших по объему земельных участков в пределах населенных пунктов. Поэтому в некоторой части, исходя из позиции нотариусов, есть обращение упростить эту процедуру". Хотя, по словам Сольского, в части преимущественного права и других аспектов предлагается даже усилить регулирование. Пять пунктов для любителей земли Проблем этот проект решает сразу несколько. Проверка нотариусом покупателя на соответствие требованиям законодательства. Вместо него предлагается отменить проверку для участков до 0,25 га – для садоводства и до 2 га – для личного хозяйства в пределах населенных пунктов и ввести декларативный принцип при переходе права собственности на такие наделы. Считается площадь земельных участков в собственности только того из супругов, кто покупает новый участок (сейчас считаются площади участков в совместной собственности супругов). Сейчас юрлицам запрещено (до 2024 года) покупать определенные участки сельхозназначения, однако, если они арендаторы, то имеют право преимущественного выкупа участка, но реализовать его не могут. Проект предлагает разрешить им передавать это право физлицам, а тем – подавать иски в суды. При этом право преимущественного выкупа будет ограничено определенным сроком. Украинскую землю не смогут купить участники (акционеры, члены) или конечные бенефициарные собственники юрлиц, к которым применены санкции. Основаниями не отказывать в госрегистрации прав на земучасток будут намерение ее продать или купить по преимущественному праву продажи, переданное другому лицу. Доверять и не делить В Главном научно-экспертном управлении Верховной Рады проект вызвал резонанс. Во-первых, там подчеркнули, что общая совместная собственность супругов (на землю) не предполагает выделения частей. Во-вторых, принцип декларирования в заявлении обретателем права собственности на землю не содержит указаний, как действовать нотариусу: доверять заявленному или проверять? В-третьих, если гражданин обзавелся землей сверх нормативной площади, законопроект предлагает излишек отдать. Экспертное управление отмечает: и сроки необходимо бы указать, и право выбора собственнику предоставить, от каких именно участков избавляться. Подешевеет, но к чему здесь санкции? У народных депутатов также возникли вопросы. Для кого мы все это усовершенствуем, если только 3% фермеров принимают участие в покупке-продаже земли, – поинтересовался Вадим Ивченко ("Батькивщина"). "По разным причинам они не могут даже выкупать земли постоянного пользования, на которые мы им дали право выкупа в течение 7 лет… Land Matrix поставила наши земли с Папуа Новой Гвинеей, 30% черноземов используются иностранными корпорациями, которые на сегодня за счет украинской земли обогащаются… Мы муку начали возить из Турции", – возмутился он. При чем здесь санкции, спросил Нестор Шуфрич (ОПЗЖ), но ответа не получил. Мы были против рынка земли, напомнил Тарас Батенко (группа "За майбутнє"), но есть определенные результаты, которые надо исправлять. Тем более, как отметил Ярослав Железняк ("Голос"), проект удешевит сделки по покупке земли. В итоге, документ был принят только в первом чтении 249 голосами "за". Поддержали закон, в основном, "Слуги народа" (195 голосов), "Европейская солидарность" (5 голосов), "Голос" (913 голосов), 8 внефракционных, группы "За майбутнє" (13 голосов) и "Довира" (15 голосов). Проверка дороже цены В интернете можно встретить рекламу агентств, предоставляющих услуги по оформлению земельных сделок. Составление договора стартует от 4-5 тыс. грн, еще более чем 800 грн придется заплатить за оценку земли и 500 грн и больше – за доверенность на нотариуса. Да, перемены действительно назрели, рассказал Vesti.ua генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) Роман Сластен. В частности, одна из основных новаций (0,25 и 2 га, без проверок и заявочный принцип), по его мнению, абсолютно необходима. "Такие участки – небольшой площади и стоимости, в то время как проверка нотариусом по ним ничем не отличается от проверки по земельным участкам площадью пять и более га. Иногда стоимость самого участка равна стоимости услуг нотариуса по заключению договора купли-продажи. Так, например, если стоимость земли 32 тыс. грн за 1 га, то участок для садоводства 25 соток будет стоить 8 тыс грн. Такой же во многих случаях является и стоимость нотариальных услуг за удостоверение договора. Соответственно, покупатель скорректирует стоимость участка на сумму затрат по ее оформлению у нотариуса. При этом говорить об определенных схемах или злоупотреблениях тут не приходится: во-первых, до введения рынка земли по таким участкам и не предполагалось дополнительных проверок, они и так не были подмораторными. Во-вторых, такие земельные участки невозможно включить в крупнотоварное производство, и, соответственно, никто их массово скупать не будет", – объяснил эксперт. Одна вместо двух Требует уточнения и та двойная проверка, которая проводится по совместной собственности супругов, отметил Роман Сластен. В качестве примера эксперт привел ситуацию, когда у супруга уже есть в собственности 100 га, жена покупает 4 га, в таком случае нотариусы должны проверять их двоих, являются ли эти 4 га совместной собственностью. Если в случае раздела совместной собственности у кого-то из супругов будет более 100 га, он обязаны излишек отчуждать в течение года. "Вместо двойной работы нотариус мог бы проверять только одно лицо, обретающее в собственность земельный участок. Именно эта логика и закладывается в законопроект", – подчеркнул он. Право первой купчей Пожалуй, самый сложный блок – право преимущественного выкупа. Сейчас арендаторы земли имеют возможность первыми выкупить ее, и это право действует бессрочно. Следует установить определенный срок действия этого права, считает Роман Сластен. "Однако иногда возникают ситуации, когда преимущественное право от арендатора передано физлицу, но сделка фактически на заключалась. Далее возможны различные ситуации, когда необходимо это право вернуть или передать другому лицу от арендатора", – объясняет эксперт. При этом важно, что если участок продается с нарушением этого права в отношении юрлица, и это юрлицо передало преимущественное право физлицу, означенное физлицо получает возможность в суде требовать перевести на него права и обязанности покупателя в порядке, определенном частью 4 ст. 130-1 Земельного кодекса. Это, по мнению эксперта, урегулирует права физлиц, потому что сообщение о намерении продать земельный участок могло не быть ему отослано, соответственно, физлицо не знало о желании собственника продать землю. Сейчас отстоять свои права такое физлицо практически не может, законопроект дает такую возможность. "Еще один момент, который требует урегулирования , – это синхронизация права аренды с правом преимущественного выкупа. В частности, сейчас прекращение права аренды не прекращает преимущественного права на выкуп. Что не есть логично, поэтому такое изменение, предложенное в законопроекте, исправляет данную ошибку", – обращает внимание Роман Сластен. И напоследок эксперт предположил, что активная деятельность СНБО и создание санкционных списков выявили необходимость включить дополнительные ограничения на круг потенциальных собственников сельхозугодий.
Свежие комментарии